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月，中国房地产之父，中国房地产开发集团总裁孟晓苏将来到未来地产国际课堂，讲述中国房地产的发展与创新，您与他碰撞出怎样的思想火花?更多精彩内容等你来参与和发现。
孟老师围绕“中国REITs的建设与实践”，分享他推动中国REITs十四年来的感受。最近REITs这个理念慢慢地被全社会接受，已经出现了一些类REITs产品。现在关注的是真正的REITs在中国出台。所以孟老师多次呼吁，要用“公募基金+ABS”，让REITs能够在中国落地，用社会资金来持有存量资产。 孟老师在未来地产丨四大精彩看点早知道 第一、改革开放启动金融创新。改革开放伴随着金融创新，而金融创新正是在改革开放大环境下产生的。 第二、引入“REITs”历尽十年艰辛。说十年，实际上从2005年孟老师提出已是14年，央行成立课题组研究REITs到现在也已经是十年了。 第三、经贸谈判“倒逼”改革演进。这里要讲一讲沃顿商学院的老校友特朗普。 第四、如何推动国资改革和国企改革？ 1 改革开放启动金融创新 改革开放以来，涉及房地产业的金融创新都起源于住房制度改革，而住房制度改革是在1996年开始设计，由原国家体改委、建设部、国家计委和国家科委等机构参与，由孟老师担任课题组组长。而它的原始思路起源于厉以宁教授指导他所写的博士论文。课题组研究一年半，向国务院房改办提出了方案以后，国务院在1998年发布了房改文件，启动了全国的住房制度改革。住房制度改革当时被人们称为“二十年前农村农民一亩地，二十年后城镇居民一套房”，都是具有重要意义的事情，都是把资产还给人民。 住房制度改革需要金融创新。孟老师在房改方案里面提出了很多金融创新，这以后又连续把国外金融产品引到中国来。1996年由孟老师等几个专家提倡“住房抵押贷款”，在房改方案中明确把“住房公积金制度”推向全国。1997年，就是住房抵押贷款刚刚推出之后，由孟老师个人提出了建立“住房抵押贷款保险”，就是给银行买保险，来推动住房抵押贷款的推广。从2003年开始，孟老师持续呼吁“反向抵押养老保险”，这件事花了十多年总算被办成了。 从2000年开始REITs进入亚洲，这种把不动产权益进入资本市场流通的产品非常适合中国。而正在中国还在困惑中摸索的时候，REITs已在全球悄悄覆盖到36个国家和地区。 2 引入“REITs”历尽十年艰辛 孟老师把REITs从2005年起介绍到中国来。2006年孟老师在天津滨海成立“领锐公司”，试图引领REITs在中国的落地。到了2008年需要靠投资拉动经济的时候，国家住建部把孟老师推动REITs写入国务院文件。 从2007年开始，孟老师把它锁定在政府公共资产和保障房上，把这个观点慢慢推广开来。实际上，政府公共资产是推出公募REITs的便捷道路。 在中央和国务院推动之下，国务院办公厅发文要“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。国家发改委和中国证监会联合发文、财政部、人民银行和中国证监会联合发文，把REITs翻译为“不动产投资信托基金”，因为他们认为把基础设施进行资产证券化是适合的。 孟老师特别关注的是国家发改委与中国证监会联合发的2698号文，把基础设施资产证券化明确提出。还有由国家住建部与中国证监会联合发文，从租赁房的角度来试点REITs。又由中办和国办发出关于国有企业减轻负债的要求，要求用不动产和不动产权益作为基础资产，来推动资产证券化。 另外，公募问题到底应该谁管？在《中国证券投资基金法》里有明确规定，公募基金在可以用于上市交易的股票、债券投资以外，还有一项“国务院证券监督管理部门规定的其他证券及其衍生品种”，适时推出“公募基金+ABS”，基本上能够让REITs落地中国。当然后续还有免税的问题。 3 经贸谈判“倒逼”改革演进 特朗普总统在中美十一轮经贸磋商之后，仍然一意孤行启动中美贸易战。中国只能应对。分析美方所提出的贸易顺差问题、汇率问题、国有企业问题，其实都是在我们推动改革的范畴之中，这恰恰也是一种倒逼机制。 1、贸易顺差问题怎么解决？ 2、人民币汇率问题，升值就可以解决很多问题。人民币汇率是该升值还是该贬值？ 3、内需问题。银行资金到底应该流向哪里？ 4、国有企业问题。 4 如何推动国资改革和国企改革？ 其中不少国有资产是“虚增”的，应当偿还给人民群众。孟老师认为至少应进行“三个偿还”： 第一、要把房产偿还给居民； 第二，要把养老金偿还给职工； 第三，要把借债偿还给债权人。 现在地方政府拥有大量的存量资产，急需进行资产证券化。REITs一把钥匙可以打开多把锁。它不仅可以降低政府与企业负债率提高再投资能力，而且可实现存量与增量资产的动能转换，是推动“混改”的最佳方案，还有利于资本市场平稳健康发展。每个REITs就是一个混合所有制改革，把虚增国有资产和虚增企业资产拿回到人民群众手中，改由社会资金持有资产。
